Moratória sobre o arrendamento de instalações comerciais pela COVID-19

Na sequência da declaração pela Organização Mundial de Saúde da pandemia internacional causada pela COVID-19 a 11 de março, a rápida propagação, tanto a nível nacional como internacional, levou à necessidade de reagir rapidamente e de adotar medidas urgentes e enérgicas para amortecer o impacto desta crise sem precedentes.O Real Decreto 463/2020, de 14 de março, declarou o estado de alarme para a gestão da situação de crise sanitária provocada pela COVID-19, que inclui, entre outras questões, as limitações à liberdade de circulação, com os efeitos que daí advêm para trabalhadores, empresas e cidadãos. Neste artigo procurarei explicar o alcance da moratória ao pagamento de rendas aprovada no RD-Lei 15/2020, de 21 de abril, relativo a medidas complementares urgentes de apoio à economia e ao emprego, com o objetivo de verificar o impacto que poderá ter em todas as empresas através do arrendamento de espaços comerciais, analisando a moratória sob diferentes perspectivas:1.- Uma das medidas adoptadas para reduzir os custos das PMEs e dos trabalhadores independentes, constante do RDL 15/2020, de 21 de abril, consiste na possibilidade de requerer uma moratória no pagamento de rendas relativas a contratos de arrendamento para fins não habitacionais, ou seja, contratos de arrendamento de espaços comerciais.O disposto no regulamento deve ser cumprido, desde que se verifiquem todos os requisitos nele previstos, e articula-se como uma regra básica, na medida em que não impede as partes, locador e locatário, de chegarem a um acordo diferente que permita prazos mais alargados do que os previstos na presente lei, ou mesmo remissões ou reduções dos valores das rendas acordadas; de facto, a aprovação da lei não permitirá a revisão dos acordos que tenham sido celebrados antes da entrada em vigor da lei.Esta regra aplica-se aos arrendamentos para fins não habitacionais, essencialmente aos arrendamentos de espaços comerciais, desde que o locador seja uma empresa ou entidade pública de habitação, ou um "grande arrendatário". Um grande arrendatário é uma pessoa singular ou colectiva que seja arrendatária de mais de 10 prédios urbanos, excluindo garagens, arrecadações, ou uma área de construção superior a 1.500 m2. Por outro lado, quando o locador não é um grande arrendatário, e apesar de o artigo 2.º da lei mencionar os arrendamentos de que seja titular o locador que não seja um "grande arrendatário", é certo que, na redação da lei, não se articula como uma obrigação que deva ser aceite pelo locador. Se o arrendatário fizer uso da possibilidade prevista neste artigo de requerer um adiamento temporário e extraordinário do pagamento da dívida, e o senhorio não o aceitar, não poderá exigi-lo por outros meios, uma vez que não está prevista a aplicação automática desta moratória, dependendo, por isso, do acordo das partes.Outra medida que está articulada é a possibilidade de utilizar a caução prestada como garantia das obrigações do arrendamento, que, como sabemos, é de dois meses para os arrendamentos para fins não habitacionais para o pagamento da renda. No entanto, esta medida dependerá do acordo alcançado entre as partes; na prática, na falta de acordo, se o inquilino pedir que a caução seja imputada à renda e este não a aceitar, poderá ser intentada em tribunal uma ação de despejo por falta de pagamento, que só poderá ser revertida se o inquilino pagar a caução.Quanto aos requisitos que o inquilino deve preencher para beneficiar da moratória obrigatória prevista no artigo 1.º do RDL 15/2020, o inquilino deve ser um trabalhador independente ou uma PME, e recordamos que, em geral, se enquadram nesta categoria as seguintes empresas:

• Microempresas: têm menos de 10 pessoas e o seu volume de negócios anual ou o total do balanço anual não excede dois milhões de euros.
• Pequenas empresas: têm menos de 50 pessoas e o seu volume de negócios anual ou o total do balanço anual não excede 10 milhões de euros.
• Médias empresas: têm menos de 250 pessoas e o seu volume de negócios anual não excede 50 milhões de euros ou o total do balanço anual não excede 43 milhões de euros.

No caso dos hoteleiros independentes, estes devem estar filiados e registados na data da declaração do estado de alarme, ou seja, 14 de março de 2020, e a sua atividade deve ter sido suspensa pelo estado de alarme ou por qualquer uma das resoluções subsequentes, o que é aplicável aos estabelecimentos hoteleiros cuja atividade esteja suspensa de acordo com o despacho SND/257/2020 do Ministério da Saúde.O pedido de moratória deve ser efectuado no prazo de um mês após a entrada em vigor do RDL 15/2020, o que significa que pode ser efectuado até 23 de maio de 2020 e terá a duração máxima de quatro meses. Como se trata de uma moratória, ou seja, de um diferimento do pagamento, e não de uma renúncia à renda, deve ser paga no prazo máximo de dois anos, que serão contados a partir do fim do estado de alarme, ou dos quatro meses diferidos, através de prestações. Em qualquer caso, se o contrato de arrendamento tiver uma duração inferior a dois anos, a renda deve ser paga antes do fim do contrato. Se as partes tiverem acordado em utilizar a caução como pagamento da renda, o arrendatário deve substituí-la no prazo de um ano a contar da data do acordo, ou no prazo restante do contrato se este for inferior a dois anos.Em qualquer caso, o arrendatário deve provar ao senhorio que cumpre os requisitos exigidos por lei; no entanto, se o arrendatário beneficiar da moratória sem cumprir os requisitos, será responsável pelos danos e prejuízos que possam ter sido causados, bem como pelas despesas que possam ter sido geradas.

José Luis Valencia (Advogado T&L)