Moratória nos arrendamentos de empresas locais devido ao COVID-19

Na sequência da declaração da Organização Mundial de Saúde da pandemia internacional provocada pela COVID-19 a 11 de março, a rápida disseminação, quer a nível nacional quer internacional, tem motivado a necessidade de reagir rapidamente e de adotar medidas urgentes e decisivas de forma a amortecer o impacto desta crise sem precedentes. O Real Decreto 463/2020, de 14 de março, declarou estado de alarme para a gestão da situação de crise sanitária provocada pela COVID-19, que inclui, entre outras questões, restrições à liberdade de circulação, com os efeitos que isso acarreta para os trabalhadores, empresas e cidadãos. Neste artigo vou tentar explicar o âmbito da moratória ao pagamento das rendas aprovada no RD - Lei 15/2020, de 21 de abril, sobre medidas urgentes complementares de apoio à economia e ao emprego, com o objetivo de verificar o impacto que esta poderá ter em todos os negócios através de arrendamentos de instalações comerciais. Nesse sentido, a moratória será examinada sob diferentes perspetivas: 1.- Rendas afetadas; 2.- Requisitos que os inquilinos devem cumprir; 3.- Âmbito temporário; - 4.- Consequências da aplicação indevida do diferimento temporário e extraordinário no pagamento da renda.Uma das medidas adotadas para reduzir os custos das PME e dos trabalhadores independentes contidas no pedido RDL 15/2020, de 21 de abril, consiste na possibilidade de requerer uma moratória no pagamento de rendas de arrendamentos para uso que não seja habitação, ou seja, arrendamentos de estabelecimentos comerciais. O que está estabelecido nos regulamentos é obrigatório, desde que todos os requisitos nele estabelecidos estejam cumpridos, e está articulado como base, uma vez que não prejudica as partes, senhorio e arrendatário, podendo chegar a um acordo diferente que permita moratórias mais amplas do que as previstas nesta lei, ou mesmo cancelamentos de rendas ou reduções nos valores acordados das rendas; aliás, a aprovação da lei não permitirá a revisão dos acordos que tenham sido alcançados antes da sua entrada em vigor. Esta regra tem efeitos nos arrendamentos para outro uso que não habitação, essencialmente arrendamentos de estabelecimentos comerciais, desde que o senhorio seja uma empresa ou entidade pública de habitação, ou uma “bifurcação”. Um grande titular é uma pessoa singular ou coletiva que seja inquilino de mais de 10 imóveis urbanos, excluindo garagens, arrecadações, ou uma área construída de mais de 1.500 m2. No caso de um grande titular, a moratória será obrigatória, e aplicada automaticamente, sem que o senhorio possa opor-se. Por outro lado, quando o senhorio não é um grande detentor, e apesar de a lei no seu artigo 2.º fazer menção a arrendamentos propriedade de um senhorio que não é um “grande titular”, a verdade é que, segundo a redação do regulamento, não está articulado como uma obrigação que deve ser aceite por ele. Se o inquilino fizer uso da possibilidade estabelecida neste artigo para solicitar um adiamento temporário e extraordinário no pagamento da dívida, e o senhorio não o aceitar, não pode exigi-lo de outras formas, uma vez que não está contemplada a aplicação automática desta moratória, pelo que depende do acordo das partes. Outra medida que está articulada é a possibilidade de utilização da segurança prestada como garantia de obrigações de arrendamento, o que, como sabemos, é de dois meses para arrendamentos para utilização que não habitação para pagamento de rendas. No entanto, esta medida dependerá desse acordo alcançado entre as partes; na prática, na ausência de acordo, se o inquilino solicitar que a garantia prestada seja atribuída aos rendimentos e não o aceitar, poderá poder apresentar uma ação de despejo por falta de pagamento, que só poderá ser desfeita se o inquilino proceder ao pagamento. Quanto aos requisitos que o inquilino deve cumprir, podendo beneficiar da moratória obrigatória prevista no artigo 1.º da RDL 15/2020, deve ser trabalhador independente ou PME de caráter geral as seguintes empresas enquadram-se nesta categoria:

• Microempresas: Têm menos de 10 pessoas e o seu volume de negócios anual ou balanço anual não ultrapassa os dois milhões de euros.
• Pequenas empresas: têm menos de 50 pessoas e o seu volume de negócios anual ou balanço anual não ultrapassa os 10 milhões de euros.
• Médias empresas: Têm menos de 250 pessoas e o seu volume de negócios anual não ultrapassa os 50 milhões de euros ou o seu balanço anual não ultrapassa os 43 milhões.

No caso dos hoteleiros independentes, estes devem estar filiados e registados na data da declaração do estado de alarme, ou seja, 14 de março de 2020. Além disso, é exigido que a atividade tenha sido suspensa devido ao estado de alarme ou devido a qualquer das resoluções subsequentes, aplicável ao estabelecimento hoteleiro, cuja abertura ao público está suspensa de acordo com o despacho do Ministério da Saúde SND/257/2020. Assim, o pedido de moratória deve ser feito no prazo de um mês a contar da entrada em vigor da RDL 15/ 2020, pelo que pode ser feito até 23 de maio, 2020. Terá uma duração máxima de quatro meses. Por se tratar de uma moratória, ou seja, um diferimento do pagamento, e não um perdão de rendas, deve ser pago num prazo máximo de dois anos que será contabilizado após o fim do estado de alarme, ou dos quatro meses diferidos, através de pagamentos a prestações. Em todo o caso, se o arrendamento durar menos de dois anos, a renda deve ser satisfeita antes do final do arrendamento. Se as partes concordaram em usar o depósito como pagamento de renda, o inquilino deve reembolsá-lo no prazo de um ano após o acordo ter sido alcançado, ou dentro do período restante após a vigência do contrato, se for mais curto. Em qualquer caso, o inquilino deve provar ao senhorio que cumpre os requisitos exigidos por lei; no entanto, se este último beneficiar da moratória sem cumprir os requisitos, será responsável por quaisquer danos que possa ter causado bem como pelas despesas geradas que possa ter gerado.

José Luis Valencia (Advogado de T&L)