Moratoria sulle locazioni commerciali locali a causa del COVID-19

A seguito della dichiarazione dell'Organizzazione mondiale della sanità della pandemia internazionale causata dal COVID-19 l'11 marzo, la rapida diffusione, sia a livello nazionale che internazionale, ha motivato la necessità di reagire rapidamente e di adottare misure urgenti e decisive per attutire l'impatto di questa crisi senza precedenti. Il regio decreto 463/2020, del 14 marzo, ha dichiarato lo stato di allarme per la gestione della situazione di crisi sanitaria causata dal COVID-19, che include, tra le altre questioni, restrizioni alla libertà di circolazione, con gli effetti che ciò comporta per lavoratori, aziende e cittadini. In questo articolo cercherò di spiegare la portata della moratoria sul pagamento degli affitti approvata con la legge RD 15/2020, del 21 aprile, sulle misure urgenti complementari a sostegno dell'economia e dell'occupazione, allo scopo di verificare l'impatto che può avere su tutte le imprese attraverso la locazione di locali commerciali. In questo senso, la moratoria sarà esaminata da diverse prospettive: 1.- Affitti interessati; 2.- Requisiti che gli inquilini devono soddisfare; 3.- Ambito temporaneo; - 4.- Conseguenze dell'applicazione impropria del differimento temporaneo e straordinario nel pagamento dell'affitto.Una delle misure adottate per ridurre i costi delle PMI e dei lavoratori autonomi contenute nel RDL 15/2020, del 21 aprile, consiste nella possibilità di richiedere un moratorio atorium sul pagamento del canone di locazione per uso diverso dall'abitazione, vale a dire locazioni di locali commerciali. Quanto stabilito dai regolamenti è obbligatorio, purché siano soddisfatti tutti i requisiti ivi previsti, ed è articolato come base, poiché non pregiudica le parti, il proprietario e l'inquilino, possono raggiungere un accordo diverso che consenta moratorie più ampie di quelle previste dalla presente legge, o anche cancellazioni o riduzioni degli importi degli affitti concordati; infatti, l'approvazione della legge non consentirà la revisione di quegli accordi che sono stati raggiunti prima della sua entrata in vigore. Questa norma si applica alle locazioni ad uso diverso dall'abitazione, essenzialmente locazioni di locali commerciali, a condizione che il proprietario sia una società o un ente pubblico di abitazioni, o un «big fork». Un grande proprietario è una persona fisica o giuridica che è l'inquilino di più di 10 immobili urbani, esclusi i garage, i magazzini o un'area costruita di oltre 1.500 m2. Nel caso di un proprietario di grandi dimensioni, la moratoria sarà obbligatoria e applicata automaticamente, senza che il proprietario possa opporsi. D'altra parte, quando il proprietario non è un grande proprietario, e nonostante il fatto che la legge nel suo articolo 2 menzioni i contratti di locazione di proprietà di un proprietario che non è un «grande proprietario», la verità è che, secondo la formulazione del regolamento, non è articolato come un obbligo che deve essere accettato da lui. Se l'inquilino si avvale della possibilità prevista dal presente articolo di richiedere un differimento temporaneo e straordinario del pagamento del debito e il proprietario non lo accetta, non può richiederlo in altri modi, poiché l'applicazione automatica di questa moratoria non è prevista, quindi dipende dall'accordo delle parti. Un'altra misura che si articola è la possibilità di utilizzare la cauzione fornita a garanzia degli obblighi di locazione, che, come sappiamo, è di due mesi per le locazioni ad uso diverso dagli alloggi per il pagamento dell'affitto. Tuttavia, questa misura dipenderà dall'accordo raggiunto tra le parti; in pratica, in assenza di un accordo, se l'inquilino richiede che la garanzia fornita sia attribuita al reddito e non la accetta, potrebbe essere in grado di presentare un'azione di sfratto per mancato pagamento, che può essere annullata solo se l'inquilino procede al pagamento. Per quanto riguarda i requisiti che l'inquilino deve soddisfare e può beneficiare della moratoria obbligatoria prevista dall'articolo 1 del RDL 15/2020, deve essere un lavoratore autonomo o una PMI. Di carattere generale le seguenti società rientrano in questa categoria:

• Microimprese: hanno meno di 10 persone e il loro fatturato annuo o bilancio annuo non supera i due milioni di euro.
• Piccole imprese: hanno meno di 50 dipendenti e il loro fatturato annuo o bilancio annuo non supera i 10 milioni di euro.
• Aziende di medie dimensioni: hanno meno di 250 persone e il loro fatturato annuo non supera i 50 milioni di euro o il loro bilancio annuo non supera i 43 milioni.

Nel caso di albergatori autonomi, devono essere affiliati e registrati alla data di dichiarazione dello stato di allarme, ovvero il 14 marzo 2020. Inoltre, è necessario che l'attività sia stata sospesa a causa dello stato di allarme o di una qualsiasi delle successive risoluzioni, applicabili alla struttura alberghiera, la cui apertura al pubblico è sospesa secondo l'ordinanza del Ministero della Salute SND/257/2020.Pertanto, la richiesta di moratoria deve essere presentata entro un mese dall'entrata in vigore del RDL 15/ 2020, quindi può essere effettuata fino al 23 maggio 2020. Durerà un massimo di quattro mesi. Trattandosi di una moratoria, cioè di una dilazione del pagamento, e non di una remissione dell'affitto, deve essere pagata entro un periodo massimo di due anni che verrà conteggiato dopo la fine dello stato di allarme, o dei quattro mesi differiti, tramite pagamenti rateali. In ogni caso, se il contratto di locazione dura meno di due anni, l'affitto deve essere soddisfatto prima della fine del contratto di locazione. Se le parti hanno concordato di utilizzare il deposito come pagamento dell'affitto, l'inquilino deve rimborsarlo entro un anno dal raggiungimento dell'accordo, o entro il periodo rimanente dopo la durata del contratto, se è più breve. In ogni caso, l'inquilino deve dimostrare al proprietario di soddisfare i requisiti richiesti dalla legge; tuttavia, se quest'ultimo beneficia della moratoria senza rispettare i requisiti, sarai responsabile per eventuali danni che potresti aver causato e per le spese generate che potresti aver generato.

José Luis Valencia (Avvocato T&L)