Moratoria sulle locazioni di locali commerciali da parte della COVID19

In seguito alla dichiarazione dell'Organizzazione Mondiale della Sanità della pandemia internazionale causata dal COVID-19 l'11 marzo, la rapida diffusione, sia a livello nazionale che internazionale, ha portato alla necessità di reagire rapidamente e di adottare misure urgenti e incisive per attutire l'impatto di questa crisi senza precedenti.Il Regio Decreto 463/2020, del 14 marzo, ha dichiarato lo stato di allarme per la gestione della situazione di crisi sanitaria causata dalla COVID-19, che include, tra le altre questioni, le limitazioni alla libertà di circolazione, con gli effetti che ciò comporta per i lavoratori, le aziende e i cittadini. In questo articolo cercherò di spiegare la portata della moratoria sul pagamento dei canoni di locazione approvata con il D.D.L. 15/2020, del 21 aprile, sulle misure complementari urgenti a sostegno dell'economia e dell'occupazione, con l'obiettivo di verificare l'impatto che può avere su tutte le imprese attraverso le locazioni di locali commerciali, esaminando la moratoria da diverse prospettive:1. La moratoria è una delle misure adottate per ridurre i costi di gestione del mercato del lavoro.- Una delle misure adottate per ridurre i costi per le PMI e i lavoratori autonomi, contenuta nel RDL 15/2020 del 21 aprile, consiste nella possibilità di richiedere una moratoria sul pagamento dei canoni di locazione per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo, ossia le locazioni di locali commerciali.Le disposizioni della norma devono essere rispettate, a condizione che siano soddisfatti tutti i requisiti in essa previsti, ed è articolata come una regola di base, nel senso che non impedisce alle parti, locatore e locatario, di raggiungere un accordo diverso che consenta dilazioni più lunghe rispetto a quelle stabilite dalla presente legge, o anche condoni o riduzioni degli importi del canone di locazione concordati; infatti, l'approvazione della legge non consentirà la revisione di quegli accordi che sono stati raggiunti prima dell'entrata in vigore della legge.Questa regola si applica alle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, essenzialmente alle locazioni di locali commerciali, a condizione che il locatore sia un'impresa o un ente di edilizia residenziale pubblica, o un "grande inquilino". Un grande inquilino è una persona fisica o giuridica che è locataria di più di 10 immobili urbani, esclusi garage, magazzini, o di una superficie edificata superiore a 1.500 m2. D'altra parte, quando il locatore non è un grande affittuario, e nonostante l'articolo 2 della legge menzioni i contratti di locazione di proprietà di un locatore che non è un "grande affittuario", è vero che, per come è formulata la legge, non è articolato come un obbligo che deve essere accettato dal locatore. Se il locatario si avvale della possibilità stabilita in questo articolo per richiedere una dilazione temporanea e straordinaria del pagamento del debito, e il locatore non la accetta, non potrà richiederla con altri mezzi, in quanto l'applicazione automatica di questa moratoria non è contemplata, e dipende quindi dall'accordo delle parti.Un'altra misura articolata è la possibilità di utilizzare il deposito cauzionale dato a garanzia degli obblighi di locazione, che come sappiamo è di due mesi per le locazioni a uso diverso da quello di abitazione per il pagamento del canone. Tuttavia, questa misura dipenderà dall'accordo raggiunto tra le parti; in pratica, in assenza di un accordo, se l'inquilino chiede che il deposito cauzionale sia imputato all'affitto e l'inquilino non lo accetta, può essere avviata un'azione di sfratto per mancato pagamento, che può essere annullata solo se l'inquilino paga il deposito cauzionale.Per quanto riguarda i requisiti che l'inquilino deve possedere per poter beneficiare della moratoria obbligatoria prevista dall'articolo 1 del RDL 15/2020, l'inquilino deve essere un lavoratore autonomo o una PMI, e ricordiamo che in genere rientrano in questa categoria le seguenti aziende:

• Microimprese: hanno meno di 10 persone e il loro fatturato annuo o il totale del bilancio annuo non supera i due milioni di euro.
• Piccole imprese: hanno meno di 50 persone e il loro fatturato annuo o il totale del bilancio annuo non supera i 10 milioni di euro.
• Medie imprese: hanno meno di 250 persone e il loro fatturato annuo non supera i 50 milioni di euro o il totale di bilancio annuo non supera i 43 milioni di euro.

Nel caso di albergatori autonomi, essi devono essere affiliati e registrati alla data di dichiarazione dello stato di allarme, ossia il 14 marzo 2020, e la loro attività deve essere stata sospesa dallo stato di allarme o da una delle delibere successive, applicabili all'esercizio alberghiero, la cui attività è sospesa ai sensi dell'ordinanza del Ministero della Salute SND/257/2020.La domanda di moratoria deve essere presentata entro un mese dall'entrata in vigore del RDL 15/2020, il che significa che può essere presentata fino al 23 maggio 2020, per un massimo di quattro mesi. Trattandosi di una moratoria, cioè di una dilazione di pagamento, e non di una rinuncia al canone, dovrà essere pagata entro un periodo massimo di due anni, che saranno conteggiati a partire dalla fine dello stato di allarme, o dei quattro mesi differiti, tramite rateizzazione. In ogni caso, se la locazione ha una durata inferiore a due anni, il canone deve essere versato prima della scadenza della locazione. Se le parti hanno concordato di utilizzare il deposito cauzionale come pagamento dell'affitto, il locatario deve sostituirlo entro un anno dal raggiungimento dell'accordo, o entro la durata residua del contratto se questa è inferiore a due anni.In ogni caso, il locatario deve dimostrare al locatore di rispettare i requisiti richiesti dalla legge; tuttavia, se il locatario beneficia della moratoria senza rispettare i requisiti, sarà responsabile dei danni e delle perdite eventualmente causati, nonché delle spese eventualmente generate.

José Luis Valencia (Avvocato T&L)